各有關(guān)單位：

《青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實施方案》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

2024年3月4日

青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實施方案

根據(jù)上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》的通知（滬府辦規(guī)〔2021〕2號）的文件精神，全面推進本區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，以滿足人民群眾美好生活需要，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。通過改造，從根本上改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，提升城市整體形象，實現(xiàn)改造區(qū)域整體“安全、優(yōu)美、有序、宜居”的目標?，F(xiàn)結(jié)合本區(qū)的實際情況，特制定本實施計劃。

一、總體要求

（一）著力整體推進，把握改造重點。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容，重點是結(jié)合房屋改造，完善小區(qū)公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

（二）著力因地制宜，做到精準施策。針對我區(qū)各區(qū)域的不同情況，按照分類施策原則，對青浦新城區(qū)域和各鎮(zhèn)范圍內(nèi)，確定差別化的改造目標和標準，并充分體現(xiàn)小區(qū)特點，合理制定改造方案。

（三）著力修管并舉，加強長效管理。以加強基層黨建為引領(lǐng)，著力推進居民自治機制建設(shè)和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的有機結(jié)合，將社區(qū)治理能力建設(shè)融入改造過程，引導(dǎo)確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，完善小區(qū)長效管理機制。

二、總體目標對全區(qū)范圍內(nèi)2000年底前建成的，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)，根據(jù)輕重緩急實施綜合改造。

實施綜合改造目標：2024年計劃改造40萬平方米，2025年計劃改造60萬平方米，后續(xù)每年改造計劃具體以年度政府性投資項目計劃為準。采取制定總體綜合改造計劃，依據(jù)一小區(qū)一方案的實施要求，落實綜合改造工作。

其它老舊小區(qū)（2000年及以后的老舊小區(qū)）如確實需要改造的，需由所在街鎮(zhèn)專題請示區(qū)政府，由區(qū)政府研究決定。

（一）改造內(nèi)容

實施老舊小區(qū)綜合改造，改造主要包括建筑主體共有部位改造，小區(qū)公共區(qū)域改造以及一些特殊改造項目。建筑主體共有部位改造：指在老舊住宅小區(qū)整體改造四至范圍內(nèi)的建、構(gòu)筑物（包括公建用房，小區(qū)配套商業(yè)等）。改造對象是房屋的共有部位，包括整幢房屋業(yè)主共同使用的屋面、外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井等；小區(qū)公共區(qū)域改造：一是整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備，在小區(qū)消防車通道劃線設(shè)標、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、適老化設(shè)施等；二是物業(yè)管理區(qū)域共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)供排水管道、排水設(shè)施雨污水標識、池、路燈、窨井、污水檢測井、垃圾箱（房）、建筑（裝修）垃圾“新模式”投放點、消防設(shè)備、及其他非經(jīng)營性車庫、車場、公益性文體設(shè)施等。并實施架空線路（一般指弱電管線）入地工程、雨污分流工程、加梯管線搬遷等。

（二）改造標準

按照《關(guān)于“十四五”期間進一步加強舊住房更新改造市級項目及補助資金管理的通知》文件精神，新一輪老舊小區(qū)改造實施標準考慮到物價、人工上漲及加裝電梯管線搬遷、新增電動自行車充電樁等新要求，市級補貼控制單價提升至520元/平方米，全區(qū)統(tǒng)一以該單價作為改造標準。在具體項目計劃編制實施時，根據(jù)小區(qū)房屋狀況、居住環(huán)境等現(xiàn)狀，按照“一小區(qū)一方案”的要求，確定改造的標準和內(nèi)容。同時，涉及小區(qū)雨污混接改造的標準參照《上海市住宅小區(qū)雨污混接改造技術(shù)導(dǎo)則》（SHH/Z1005-2018）和《關(guān)于進一步加強本區(qū)住宅小區(qū)雨污混接改造工程建設(shè)管理工作的若干意見》（青水〔2020〕38號）相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行。

（三）改造實施要求

1.明確改造立項實施主體。綜合改造工程項目，立項主體為區(qū)房管局，實施單位的選擇按照《上海市住宅修繕工程管理辦法》（滬房規(guī)范〔2021〕1號）文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2.明確優(yōu)先實施改造機制。在各年度舊小區(qū)綜合改造計劃編制及推進實施的過程中，按照“共建、共治、共享”原則，結(jié)合居民參與改造的主動性，體現(xiàn)優(yōu)先實施改造機制。一是業(yè)主出資的優(yōu)先實施改造，即小區(qū)業(yè)主同意使用房屋維修資金或者小區(qū)公共收益承擔(dān)部分改造資金，可先于安排改造項目；二是小區(qū)業(yè)主相關(guān)費用調(diào)整到位的優(yōu)先實施改造，即啟動并完成小區(qū)物業(yè)管理費調(diào)價和房屋維修資金續(xù)籌到位，以確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)全面實現(xiàn)“質(zhì)價”相符的管理要求，保障改造后的長效管理，可先于安排改造項目；三是小區(qū)業(yè)主同意加裝電梯門洞數(shù)量達到小區(qū)可加裝門洞數(shù)量一定比例，可先于安排改造項目。

3.明確改造資金承擔(dān)責(zé)任。老舊住宅小區(qū)綜合改造資金由區(qū)、鎮(zhèn)兩級財政承擔(dān)，市級財政按照有關(guān)政策予以補助。除市級補助外，直管公房、系統(tǒng)公房改造資金由區(qū)財政承擔(dān)，其他房屋改造資金實行區(qū)鎮(zhèn)按比例承擔(dān)的方式，具體為：街道由區(qū)級財政承擔(dān)；各鎮(zhèn)除去市級資金補貼外，控制單價內(nèi)的剩余改造資金趙巷、徐涇、華新、重固四鎮(zhèn)由區(qū)、鎮(zhèn)按5:5承擔(dān)，白鶴、朱家角、練塘、金澤四鎮(zhèn)由區(qū)、鎮(zhèn)按8:2承擔(dān)，超出控制單價的改造費用全額由各鎮(zhèn)承擔(dān)。

老舊住宅小區(qū)綜合改造資金實行?？顚Ｓ迷瓌t，任何單位和個人不得截留、挪用、借用或改變用途使用。項目實施主體必須嚴格按照有關(guān)財務(wù)、會計制度規(guī)定，實行單獨核算，規(guī)范資金使用管理。

資金撥付方式：市、區(qū)財政性資金分階段按比例撥付，資金申請經(jīng)區(qū)住房保障房屋管理局審核后，由區(qū)財政撥付至項目實施主體。項目實施主體按照青浦區(qū)政府性投資項目管理相關(guān)規(guī)定進行資金支付。

三、政策機制

（一）明確改造項目推進機制

區(qū)住房保障和房屋管理局是老舊住宅小區(qū)綜合改造的牽頭部門，負責(zé)做好綜合改造年度計劃制訂和改造項目上報，改造項目的設(shè)計方案評審、開工方案審核、立項報建、合同備案等工作。實施單位負責(zé)做好改造方案的編制，工程項目的施工招標，工程項目的組織實施和全過程監(jiān)管，工程建設(shè)單位及工程后評估考核工作。各街鎮(zhèn)負責(zé)做好實施改造小區(qū)的現(xiàn)狀調(diào)查摸底、居民意愿征詢、違法建筑拆除、修繕科目確定、設(shè)計方案初審及公示、項目推進協(xié)調(diào)、長效管理等工作。同時，圍繞年度改造目標任務(wù)，區(qū)相關(guān)職能部門應(yīng)按照協(xié)調(diào)推進工作機制要求，配合做好綜合改造的相關(guān)工作，形成工作合力。

（二）完善小區(qū)長效管理機制

結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則,共同維護改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。建立健全居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)排水設(shè)施雨污水混接日常巡查和溯源整治的監(jiān)督檢查工作機制。

四、工作措施

（一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)，落實工作職責(zé)

根據(jù)《關(guān)于成立青浦區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合改造聯(lián)席會議的通知》（青府辦發(fā)〔2018〕4號）精神，老舊小區(qū)綜改聯(lián)席會議由副區(qū)長肖輝同志擔(dān)任組長，區(qū)政府辦公室、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)建設(shè)管理委、區(qū)財政局、區(qū)住房保障房屋管理局、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)綠化市容局、區(qū)科委、公安青浦分局、區(qū)消防救援支隊、區(qū)城管執(zhí)法局、青浦供電公司、青浦新城公司及各街鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)為成員。下設(shè)推進辦公室（以下簡稱“區(qū)推進辦”），設(shè)在區(qū)住房保障房屋管理局，由區(qū)住房保障房屋管理局局長任主任，由區(qū)政府辦公室、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)建設(shè)管理委、區(qū)財政局、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)綠化市容局、區(qū)住房保障房屋管理局、青浦新城公司分管領(lǐng)導(dǎo)任副主任。

（二）強化工作責(zé)任，落實工作措施

老舊小區(qū)綜改聯(lián)席會議各成員單位要落實小區(qū)綜合改造協(xié)同保障。一是落實項目統(tǒng)籌工作，按照改造的目標任務(wù)，及時制定老舊住宅小區(qū)綜合改造實施方案，落實小區(qū)綜合改造項目的年度申報立項，并做好統(tǒng)籌任務(wù)、統(tǒng)籌計劃、統(tǒng)籌資金、統(tǒng)籌實施等改造工作。二是規(guī)范項目審批流程。由區(qū)推進辦牽頭，會同發(fā)改、財政、建管、規(guī)劃、房管、水務(wù)、綠容等區(qū)級部門，采用會審、并聯(lián)審批等方式，簡化審批流程。三是建立工作協(xié)調(diào)機制，針對小區(qū)綜合改造工作推進的具體情況，由區(qū)推進辦及時組織召開相關(guān)的綜合性和專題性會議，解決改造實施過程中的問題和矛盾。四是各鎮(zhèn)應(yīng)充分履行主體責(zé)任，組織落實綜合改造計劃和方案的編制，工程項目的實施推進工作。五是落實改造動員工作，各街鎮(zhèn)應(yīng)充分做好改造區(qū)域的設(shè)計導(dǎo)則宣傳和業(yè)主思想動員工作，實現(xiàn)業(yè)主意愿的一致性和認識的統(tǒng)一性，形成綜合改造合力。

（三）強化項目監(jiān)管，保障工程質(zhì)量

老舊小區(qū)綜合改造應(yīng)按照（關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知）（滬房規(guī)范〔2020〕2號）的規(guī)定，嚴格執(zhí)行工程建設(shè)項目管理規(guī)定和建設(shè)標準，按程序辦理項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收等手續(xù)。區(qū)房管局應(yīng)全面落實綜合改造項目的行業(yè)監(jiān)管。各街鎮(zhèn)應(yīng)配合做好對綜合改造項目的管理、竣工驗收等工作。項目實施單位應(yīng)落實施工組織、施工管理和竣工驗收等工作，確保項目工程符合建設(shè)標準和安全質(zhì)量要求。同時，實施單位應(yīng)在項目竣工備案后二年內(nèi)完成改造項目的工程審價及財務(wù)審計工作。

相關(guān)附件:關(guān)于印發(fā)《青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實施方案》的通知.pdf

相關(guān)稿件：圖片解讀：青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實施方案

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